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• Cos’è

Nel momento in cui si è finalmente trovato l’immobile perfetto per le proprie esigenze si dovrà dimostrare il proprio interesse

e il proprio impegno nel volerlo acquistare avanzando un’offerta al venditore. Ciò darà inizio alla negoziazione.

La proposta verrà presentata in forma scritta, attraverso un modulo prestampato fornito dalla nostra agenzia, e in essa

dovranno essere chiaramente indicati una serie di elementi essenziali, quali:

  - i dati dell’acquirente, del venditore e dell’agente immobiliare con la sua iscrizione al ruolo

  - gli estremi dell’immobile (dati catastali e atto di provenienza) nonchè i dati circa la certificazione energetica, la conformità     

    edilizia e urbanistica  e l'eventuale presenza di ipoteche

  - il prezzo offerto

  - tempi e modalità di pagamento

  - la scadenza per la consegna dell’immobile

  - l'ammontare delle provvigioni da pagare all’agente immobiliare

  - il termine ultimo entro il quale il venditore dovrà valutare l’offerta ricevuta.

Una volta presentata, la proposta è irrevocabile, ovvero vincolante per il potenziale acquirente sino al suddetto termine.

Decorso tale periodo, se non è pervenuta l’accettazione della parte venditrice, le condizioni indicate si intendono decadute e

perdono di ogni efficacia; viceversa si prosegue alla stipula del preliminare o compromesso.

• Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.)

Nel momento in cui si sottoscrive la proposta, il promissario acquirente è tenuto al versamento di una caparra mediante

assegno non trasferibile intestato al proprietario dell’immobile.

Non c'è nessuna norma che indichi la percentuale da versare, ma normalmente si usa corrispondere una somma che varia tra il

5% e il 10% del prezzo offerto.

Nel corso della trattativa, tale assegno rimarrà in custodia dell’agenzia immobiliare.

In caso di mancata accettazione della proposta, la somma versata dal compratore viene restituita e l’agente immobiliare non

matura alcun diritto alla provvigione; in caso contrario verrà detratta dal prezzo di vendita pattuito e si procederà alla stipula

del preliminare o direttamente del rogito.

In caso di inadempienza:

•   - se l’acquirente rinuncia a perfezionare il passaggio di proprietà, perde l’anticipo versato
•   - se, invece, è il proprietario a rendersi inadempiente, sarà costretto a pagare all’altra parte il doppio della caparra.

È evidente, quindi, che la funzione della caparra è quella di rafforzare il vincolo tra le parti affinché si impegnino ad

adempiere alle obbligazioni assunte.

• Proposta condizionata

Secondo l’articolo 1353 del Codice Civile, le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto (o di un

singolo patto) a un avvenimento futuro e incerto.

• Condizione sospensiva:

La condizione alla quale le parti subordinano l’efficacia del contratto (o altro patto) è detta condizione sospensiva: finché

l’evento posto a condizione non si verifica, il negozio giuridico non produce effetti. In altre parole, l’accordo raggiunto tra

acquirente e venditore viene “congelato” e quindi i suoi effetti giuridici sospesi fino all’avveramento della condizione;

verificata quella, l’accordo diventa efficace.

Una delle condizioni sospensive più ricorrenti è l’ottenimento di un mutuo. Ovvero, quando si vuole acquistare casa, ma non

si ha la liquidità per farlo, si può effettuare una proposta di acquisto che abbia come condizione indispensabile alla

realizzazione della compravendita l’ottenimento del mutuo.

A tal proposito ricordiamo che sarebbe buona norma da parte dei compratori richiedere al proprio istituto di credito almeno la

pre-delibera (o pre-fattibilità) di accesso al mutuo, così da velocizzare le tempistiche ed essere un acquirente più “gradito” in una

trattativa con il venditore, specie quando si presentano più acquirenti interessati al medesimo immobile.

Entro il termine concordato, l’acquirente dovrà comunicare all’agente immobiliare se il mutuo sia stato effettivamente concesso,

in modo che il contratto possa diventare effettivo (o meno).

In caso non si abbia alcuna risposta dall’istituto di credito entro il termine fissato, si può da un lato chiedere al venditore

una proroga dei termini della proposta di acquisto, oppure risolvere il contratto per permettere al venditore di cercare un altro

acquirente.

• Condizione risolutiva:

La condizione alla quale le parti subordinano la risoluzione del negozio è detta condizione risolutiva. A differenza del caso

precedente, il contratto è “subito” produttivo di effetti giuridici e cessa di produrne solo al verificarsi della condizione.

Facciamo un esempio: il soggetto A acquista un fondo dal soggetto B, ma con la condizione risolutiva che se entro un anno il

Comune in cui è situato l’immobile non rilascerà un permesso di costruzione, il contratto automaticamente si risolverà.

Qual è il riflesso sull’agenzia immobiliare che media tra venditore e compratore?

  - nel caso in cui il contratto sia sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione da parte dell’agenzia, viene a

•     manifestarsi esattamente nel momento in cui si verifica la condizione richiesta.
•  
•   - nel caso in cui il contratto sia sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione da parte dell’agenzia non viene       
•    
•     mai a mancare, nemmeno nel caso in cui si vada a verificare la condizione risolutiva del contratto.

Per maggiori informazioni non esitare a contattarci! L’Agenzia Immobiliare AB case è a disposizione per chiarire ogni tuo

dubbio e per seguire ogni aspetto della tua compravendita.

Ti aspettiamo!